注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

苏州期货创元期货

 
 
 

日志

 
 
 
 

【转载】楼市成交反弹 昙花一现?持续回暖?  

2014-11-03 13:39:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

央行和银监会下发的房贷新政已经足月了,在各地起到“立竿见影”的效果。据权威机构报告显示,整个10月,监测的全国20个主要一二线城市住宅合计签约面积环比回升45%。其中,北京、上海、深圳、广州四大城市的住宅成交面积环比涨幅分别达到134%78%69%51%,其中一线城市成交量整体涨幅达到80%。报告指出,随着成交持续回暖,几大代表性城市库存总量在继续下降,去化压力有所缓解。

显然,房贷新政在头一个月对楼市成交量剌激的效果非常明显。不少房企也正从之前的悲观失望向乐观转化。他们认为,这是央行一项难得的救市政策,将会掀起国内新一轮炒房热潮,预计年末楼市成交量有望出现翘尾的现象,并对明年房地产市场充满希望。

面对房贷新政的推出,国内各大银行在表态支持房贷新政的同时,对房贷新政的反应并非如房地产企业所预期的那样,又回到2008年对住房信贷全面宽松那样的状态,而是银行只认贷不认房,但住房按揭利率水平与房贷新政之前变化并不大。

也就是说银行出于利益和风险的考虑对房贷新政策是“有选择”的执行,而非是2008年底那样的照样画葫芦。从表面上看,作为国有银行,这些银行的主事者,都是上级部门任命,并非是市场竞争择优而录。因此,国家的重大政策出台,他们都会毫不犹豫的表示支持,并不折不扣的加以贯彻执行。不过,这次房贷新政却涉及到的是股东和经营者利益,这就意味着商业银行与央行有一个利益博弈的过程。

这次房贷新政出台之后,无疑改变了原先一些刚需和改善性需求观望格局,纷纷入市购房,他们希望在房价新一轮上涨之前,踏上“末班车”。于是我们看到这一个月来,各地楼市成交出现迅速“井喷行情”。但是我们知道,房价要上涨,楼市成交要火爆,离不开资金的推动,而如今我们在金融市场的融资结构、价格水平以及按揭贷款的风险等诸方面来看,房贷新政对楼市真正的影响还是极为有限。

首先,从国内金融市场的融资结构来看,在2008年下半年,国内银行贷款占整个社会融资规模的比重在90%以上,而到2014年,这个比重已经下降到50%以下。而国内银行信贷规模所占比重的快速下降。

这一方面说明了受各种信贷规模监管条例的限制,国内银行信贷规模扩张能力在逐渐下降;另一方面也意味着国内银行正在突破这种信贷规模的管制,把表内业务不断地移到表外。这就是有了国内影子银行盛行。在这种情况下,就算商业银行放松信贷对房价的影响已远不如2009年。

再者,若不折不扣的执行央行的房贷新政,银行无利可图甚至亏本。2008年下半年,当时的活期存款利率不仅低到0.35%,而且也占当时银行存款比重达60%以上,所以个人房贷在基准利率上打七折,还有赢利。但目前国内金融价格的情况已发生根本性变化。

互联网金融爆炸式增长,及银行理财产品频繁推出,使得银行活期存款所占存款比重越来越小。而目前银行的一年期存款利率在3.25%左右,但银行一年期理财产品的利率在5厘以上,必然导致国内银行的负债成本全面上升。如果国内银行以7折利率发放贷款,那银行肯定是做一笔贷款亏损一笔。还不如把贷款放给中小微企业,尚能获得比较高的收益率。

最后,2008年下半年,住房按揭贷款对银行来说是优质资产。因为,在那几年,国内住房市场的价格一直在上涨。对于住房按揭贷款来说,只要房价在上涨,住房按揭贷款的风险就越来越小。此外,房价在上涨,贷款违约风险小,而且每项住房按揭贷款规模都很大,按揭贷款风险同质性高,这无疑降低了银行做按揭贷款的营运成本。所以,在这样的条件下,国内银行有较强的动力将按揭贷款规模迅速扩张。

但当前国内的房地产市场已经形成了一个巨大的泡沫,房地产市场的风险也越来越大。可以说无论政府采取什么救市政策,房地产泡沫破灭只是时间问题。只要房地产泡沫破灭,房地产价格快速下跌,那么住房按揭贷款的风险,很快就会显现出来。在这样的情况下,住房信贷不仅不是优质资产,反而有可能成为鸡肋。

房贷新政引发的各地成交井喷,是昙花一现?还是楼市真正回暖了呢?笔者认为,这主要是看资金面是会继续流入房地产,但是现在我们无论从金融市场的融资结构、利率价格水平、还是对按揭贷款的长期风险来看,尽管央行希望更多购房者入市,消费过多积压的住房库存,但是各商业银行并不会照搬执行,更何况银行对资金市场的影响已经大不如前。所以未来楼市成交在经历“救市政策”的反弹之后,继续下跌的可能性很大。

发钱啦,理财范注册送50元,投资即享1‰~1%收益奖励,下笔投资自动生效 

  评论这张
 
阅读(1)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017