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【转载】10月70城房价继续下跌说明了啥?  

2014-11-19 16:13:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国家统计局昨天发布70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,10月新建商品住宅价格环比下降的城市有69个,持平的1个,9无一上涨的情况继续维持。上海10月新建商品住宅价格环比下降0.7%,同比下降2.4%。这就意味着,过去一年内,购房者基本都全面亏损。

20126月份以来,70个大中城市房价连续上涨23个月。今年5月份开始,房价指数出现环比下跌,6-8月份跌幅开始扩大,9-10月份跌幅开始收窄。专家表示,全国主要大中城市房价环比持续下跌,各地政府剌激效果并未达到预期,调整仍是楼市运行的主题。

不过,业内人士则似乎并不悲观,他们觉得萧瑟的数据背后也不乏暖色。一方面在房价整体下探的背景下,环比价格降幅出现明显收窄。另一方面,一线城市二手住宅价格结束连续五个月的下跌状态,其中,北京二手住宅价格环比9月上涨0 .3点,而上海、广州、深圳二手住宅价格也出现止跌迹象。

更何况,随着本月上海普通住宅新标准发布,沪上楼市急转直下的情况也已出现转折。网上房地产显示,上周一周内全市商品住宅成交面积为21.61万平方米,环比前周上涨25.85%;成交均价为30178/平方米,环比前周上涨14.45%。量价齐升行情下,上周超过3万元/平方米的成交价格为今年周度次高,上周开盘数量也增加到9个,比前一周增加近1倍,投放套数继续保持在千套以上。

从表面上看,虽然政策救市利好频出,但是各大上市房企要想完成今年的销售任务,恐难度很大。从房企完成任务情况看,除万科、恒大外,其他90%的企业完成年度任务的难度依然比较大。另据,中原地产报告指出,在还有2个月的情况下,截至目前企业的平均任务完成率仅为74%。时至今日,各类救市政策已出台多日,为啥难以挽回房价整体持续下跌的颓势呢?

首先,为了缓解楼市下行对宏观经济造成的巨大压力,今年以来各地纷纷退出住房限购并放宽公积金贷款限制,金融管理当局也松绑住房限贷政策,以剌激楼市成交。这些政策出台虽然在短期内有助于缓解住房刚需购房的压力,但在楼市预期逆转、住宅价值出现拐点之际,其剌激楼市效应会远逊于政策的预期,更会加重楼市观望情绪。

房价上涨预期逆转始于去年四季度,那时由于房价连续过快上涨,越来越远离合理的估值。而房价真正出现拐点则在今年6月份开始。当政府对楼市实施一轮又一轮的救市政策时,则已经向房地产市场传递出各级政府对楼市崩盘引发的金融风险的担忧,而这往往被认为是未来房价将进一步下跌的证据。

再者,由于2013年房价快速上涨,透支了房价未来的空间,再加上各地房产库存积压严重,今后国内各房价上涨空间已十分有限,而下跌空间已经敞开。即使是十分看好中国楼市的地产大佬们,也不得不承认商品房的黄金时代已经过去。如今各地开发商在房地产投资方面也趋于谨慎,前10月,全国房地产住宅新开工面积10 .3亿平方米,同比下降9.8%。在这种情况下,投资投机性需求已经大不如前几年了。

更值得一提的是,本月上海普通住宅新标准发布,使得上海楼市出现了井喷,这也是部分苦熬了大半年的所谓刚需匆忙入市的结果,鉴于上海地区平均房价已经超过3万元/平米,90%的工薪阶层直呼买不起,所以这类政策效应不会持续多久,一线城市的二手房成交量反弹,注定是昙花一现。

最后,纵观各类房产救市政策最为有力的“杀手锏”无疑是央行和银监会出台的房贷新政。但是这次的房贷新政的执行力度大不如前。一方面2009年房价天天向上,个人房贷是优质信贷,而现在个人房贷周期长、风险大,银行大多视同鸡肋。另一方面央行要求给个人房贷者七折利率优惠,希望这样提振楼市成交。但是七折利率优惠等于银行做一笔亏一笔,现在银行能给出九五折个人房贷优惠就算不错。

在房贷新政执行力度大打折扣,其力度远不及2009年初,投资购房者在利率方面的成本没有降低多少的情况下,要说房地产市场会一直全面复苏,乃是痴人说梦!笔者认为,在房地产完全市场化的情况下,房贷新政以及其他各类救市政策,最多提振一时的楼市成交量,以及短暂托住下跌的房价,但并不能彻底改变目前楼市泡沫崩溃的趋势。

国家统计局出台的10月份70城市房价数据,说明了各级政府的救市利好政策对房地产影响有限。而随着房地产供需情况已经彻底扭转,社会流动性大不如前,房贷新政的执行力度打折等影响,本轮政府的各类房地产托市政策注定会效果不彰。对于政府部门来说,推动刚需入市购房,让房地产不出现崩盘,维持原状就甚为满意!但是由于房价泡沫太大,要想不进行深度调整也是不可能的。

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